...擇 3年5萬套長租公寓市場迎擴(kuò)張

在長租公寓的生態(tài)鏈上，房、錢、人正在形成一個閉環(huán)。

擁有一套自己的房子，是中國人根深蒂固的念想。

而人口流動，房價高企的現(xiàn)實，讓年輕人們的心態(tài)漸漸發(fā)生了改變—與其為買房所累，不如追求當(dāng)下的生活品質(zhì)，或者投入精力、財力去創(chuàng)業(yè)。租房，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市青年重要的居住方式之一。

可是往往這時，居住條件差、中介欺詐、房東亂漲價等租房之痛，又會給年輕人澆來一頭冷水。

痛點(diǎn)即商機(jī)，品牌長租公寓就這樣走進(jìn)了大眾市場。其風(fēng)格化的裝修、合理的價格、多元的服務(wù)，讓租房體驗有了質(zhì)的飛躍。

2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發(fā)式增長的序幕。短短三年，有近100億元資本流向這個領(lǐng)域，其中不乏萬科、龍湖、鉑濤、如家、鏈家、我愛我家等巨頭。

中國房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，品牌長租公寓正是開發(fā)存量房的重要途徑之一。而且目前長租公寓品牌僅占國內(nèi)租賃市場整體份額的1%，遠(yuǎn)低于美國和日本的50%，潛力巨大。

房屋租賃機(jī)構(gòu)化、品牌化已是大勢所趨，硝煙滾滾而來。

租客的春天

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)長租公寓品牌多達(dá)500多家，房間200萬個。激烈競爭中，產(chǎn)品升級與多樣化日益明顯。

2017年4月，長租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔對媒體宣布，該公司不久前在成都市場首次實現(xiàn)單城市盈利。

此事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動，不僅因為優(yōu)客逸家是首家實現(xiàn)規(guī)模化盈利的企業(yè)，更關(guān)鍵的是，它采取的分散式形態(tài)此前并不為人看好。

原來，目前多數(shù)長租品牌運(yùn)營的都是集中式公寓，整棟或某幾層樓全是這個品牌的房間。比如YOU+（包括國際社區(qū)和青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)）、新派、自如寓、魔方、萬科驛、龍湖冠寓等。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，集中式公寓的房源或買或租，一次性就能解決，經(jīng)營時也方便管理，還能為租客提供更多增值服務(wù)，是長租公寓最佳實現(xiàn)形式。相比之下，優(yōu)客逸家和中介機(jī)構(gòu)合作，從分散的業(yè)主手中租來房屋，經(jīng)裝修、隔斷之后再轉(zhuǎn)租的模式，流程上不僅復(fù)雜，而且不容易聚集流量，拓展多元化經(jīng)營。

但是這些都是基于企業(yè)利益做出的比較。從需求端看，分散式公寓實際上更符合當(dāng)前用戶租房的習(xí)慣。而且后者因為房源供給量大，地段、價位可選擇空間大，更能滿足租戶的個性化需求。

從價格上看，分散式也比集中式更親民。因為前者提供的是合租房，后者是單間配套，成本顯而易見。比如在成都，優(yōu)客逸家均價在800元左右，集中式公寓動輒1 000元以上。

而站在企業(yè)的角度看，優(yōu)客逸家通過將套房分拆出租，最后獲得的單位面積房租也比后者更高。所以，基于以上原因，優(yōu)客逸家能夠率先盈利自然不足為奇。

目前，業(yè)內(nèi)這類分散式公寓品牌還有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司鏈家房源優(yōu)勢崛起的自如友家等。

但是不管是集中式還是分散式，這些長租公寓都有一個統(tǒng)一的別名—青年公寓。顧名思義就是租給年輕人的公寓。有的品牌為了強(qiáng)化這一定位，明確要求租戶不能超過45歲，不能帶孩子。

這么做一方面，是因為年輕人本來就是租房的主力軍；另一方面，他們的消費(fèi)潛力更大，抓住了他們就抓住了未來。

但是年輕人的概念太過寬泛。隨著競爭的加劇，玩家進(jìn)一步細(xì)分，創(chuàng)業(yè)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、高端服務(wù)式公寓、女性公寓等陸續(xù)出現(xiàn)。

創(chuàng)業(yè)公寓的代表，莫過于YOU+旗下的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。其與第三方孵化器合作，致力于創(chuàng)業(yè)者之家的建設(shè)，從環(huán)境到設(shè)計，都是基于創(chuàng)業(yè)者的角度考慮。比如靠近科技園區(qū)，房間有吊床，室內(nèi)不提供廚房等。

藍(lán)領(lǐng)公寓則是面向城市藍(lán)領(lǐng)階層的公寓類型。目前有安心公寓、新起點(diǎn)連鎖公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9號樓”與以上企業(yè)都不一樣，前者都是2C，而它專注B端。

目前，“9號樓”在全國有20余家店，服務(wù)對象為城市中的勞動密集型企業(yè)。出租時以間為單位，以床位定價，平均在 500 ～1 500元之間。對企業(yè)來說雖然略貴，但省去了后勤管理的負(fù)擔(dān)。與自己租房建宿舍相比，性價比更高。

與藍(lán)領(lǐng)公寓相對，高端服務(wù)式公寓是面向“多金”人士的公寓類型，代表品牌有來自香港的尚臻。此外，還有專門為女性打造的長租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上與其他集中式公寓無異。

但無論是哪種細(xì)分類型，這些公寓的居住環(huán)境大同小異—清一色的“宜家風(fēng)”家居。因為它符合絕大數(shù)年輕人的審美，統(tǒng)一采購的成本也很低。

窩趣則是少數(shù)有自主設(shè)計意識的公寓品牌之一。

設(shè)計團(tuán)隊事先研究了年輕租客的居住習(xí)慣，發(fā)現(xiàn)他們在家更多時間是睡覺、坐躺、放空心情，所以專門提供了五星級酒店的床墊、高端沙發(fā)以及超過半面墻大小的陽光大窗。另外，年輕人喜歡坐在床墊邊上玩手機(jī)，窩趣還優(yōu)化了床沿設(shè)計，讓大腿久坐不麻。

作為鉑濤集團(tuán)（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窩趣對于居住環(huán)境的打造有著先天的優(yōu)勢。

基于用戶思維打造產(chǎn)品，這是房屋租賃市場從未有過的進(jìn)步。而市場由“租方”主導(dǎo)向“承租方”主導(dǎo)傾斜說明，中國房地產(chǎn)正悄然步入存量時代。

長租公寓+

咖啡休閑區(qū)、科技體驗區(qū)、陽光健身區(qū)、自助超市區(qū)、公共廚房區(qū)、烘干熨燙區(qū)、快遞收發(fā)區(qū)、電玩按摩區(qū)……這是北京一家長租公寓品牌“熊貓公寓”的公共空間配置。

目前，國內(nèi)大多數(shù)長租公寓的公共服務(wù)都沒有跳出上述類別。對于企業(yè)而言，作用不難理解，即從C端需求考慮，將房子作為載體，通過各種衍生服務(wù)挖掘租金外的其他效益，同時加強(qiáng)客戶黏性。

但是增值服務(wù)不一定只能聚焦在生活和娛樂中，正如2017年6月成立的熊貓公寓那樣，既是一個生活娛樂平臺，更是一個創(chuàng)業(yè)孵化器。