即使有略顯寬松的誤差率做鋪墊，奧園廣州項目出現部分房屋面積誤差超20%的問題，仍然讓業主們“感到吃驚”。況且這一次，問題不但出在面積縮水20%，而且部分房屋面積被撐大17%。在房價處于高位的廣州，前者意味著有業主因此白花數萬元，后者則預示將有業主補繳數額不菲的房款。

擺在這些業主面前的只有兩個問題：為什么和怎么辦。而這也恰恰是他們和開發商——奧園地產(03883.HK)之間的爭論焦點。

伸縮離譜的面積

收樓一年后，位于廣州南沙的奧園海景城業主梁志明才知道自家的房屋面積被撐大了。

一張奧園地產在2013年11月7日發給他的《房屋面積差異補款通知》顯示，“經南沙區國土部門指定相關單位測量，A棟1813房的實測面積比合同約定多出4.828平方米。按照您與我司簽署的《商品房買賣合同》補充協議第8條關于面積差異的約定，您須向我司補交房款68794元。”

也就是說，梁志明合同上標明的套內建筑面積為28.5平方米，而實測套內建筑面積33.328平方米。按照國家規定的房屋面積誤差比公式計算：面積誤差比=實測套內建筑面積–合同約定套內建筑面積的絕對值/合同約定套內建筑面積，他家房子的誤差率為16.9%，遠遠超過《商品房銷售管理辦法》中關于房屋面積誤差率小于3%的限值。

據記者不完全統計，包括梁志明在內，奧園海景城A棟至少有20位業主的房屋面積被撐大12%以上。

而與A棟房子面積增大的情況相反，B棟業主劉平玉的房屋面積則縮水20.17%，比合同約定面積少了11.562平方米。他對記者形容，“奧園的房屋面積好像彈簧一樣，可以隨意變大或者縮水”。

問題出在哪兒

如此高的房屋面積誤差率，問題在哪里呢?

在業主與開發商的協商會議中，奧園地產法務部艾姓經理曾解釋，之所以出現高誤差率，是因為當初預測機構測量出現問題導致的。“而且因為預測機構是由政府指定，所以他們也不可能去找預測機構負責”。

言下之意，奧園既不承認自己有問題，也不打算負責任。開發商把高誤差的責任踢給了房屋面積預測機構——廣州南沙南國測繪有限公司。

而該公司南沙黃閣分公司經理李雙，卻并不認同。

“我們在面積誤差上是沒有責任的，完全按照開發商提供的電子圖紙進行測量。測量報告是經過政府指定的審核單位審核并由房管局蓋過章的。”他告訴《消費者報道》記者。就這一點來說，測量報告的審核機構——廣州市城市規劃勘測設計研究院相關負責人對記者進行了證實，“預測機構的測量數據在我們審核后，沒有發現問題”。

另外，李雙還否認了開發商關于預測機構由政府制定的說法。“因為當開發商需要做預測的時候，南沙區政府會提供一份測繪機構名單，開發商可以在這份名單中自由委托機構。所以我們并不是政府指定給奧園的，而是開發商主動找的我們。”

不過，在盈科律師事務所高級合伙人歐陽建新看來，無論在有審核機構背書的預測面積是否出問題，開發商也無法逃避責任。“既然業主與開發商就房子誤差率之間簽有合同，應該按合同約定的相關條文執行，開發商說不能找預測機構負責的邏輯是不成立的。”

那么，假設不是預測面積的問題，會不會是施工環節出了差錯呢?

李雙對此認為，“如果開發商完全按照報建圖紙來施工，按道理是不會出現這么大的誤差。”作為奧園海景城施工方——湖南三建南沙奧園項目部陳經理對《消費者報道》記者表示，“我們都是按照圖紙施工，也符合設計要求，并經過政府驗收及備案。”

調查之下，奧園海景城誤差率產生的具體原因指向了預測面積圖紙。南沙區房地產測繪管理所給出了一個新的解釋，“開發商當初報建的圖紙曾進行過更改”。

測繪及估價管理所劉姓工程師對記者表示，“奧園海景城的樓宇結構是一層一層往上漸變收窄的，而預測機構當初收到開發商的圖紙上面，整棟樓都是標準層，即每層長寬尺寸一樣。”

她進一步指出，“在實測竣工圖紙中，奧園海景城底下5層是裙樓，從第6層到第18層的樓層寬度是逐漸越往上越縮窄的;但是，預測機構收到的卻是6到18層都是標準層的圖紙，而施工方是按照更改后的圖紙施工的，所以才導致南沙奧園項目出現房屋面積增大或縮水的問題。”

但劉姓工程師同時表示，因為當初的預測圖紙現在難以找回來核實，導致目前仍不能確定圖紙到底在那個環節出了問題。

無論是因為當初圖紙設計烏龍，還是建設施工錯漏，超高誤差率問題都源自開發商。

作為深耕廣東多年的奧園地產，2014年一季度年報中發現，奧園地產銷售金額約為20.88億元，并較2013年同期增長約84%。這與奧園地產在廣州的14個項目增長不無關系。

購房者們擔心的是，這種超高面積誤差會不會“復制”到奧園其他項目上。而等待奧園地產和業主們的，可能又是一場維權拉鋸戰。

《消費者報道》記者將持續關注事件后續發展。